銀行の判断

気になる物件が現れたら、銀行に融資の判断を仰がなくてはなりません。

重ねて言いますが、不動産は「購入する物件」が担保になります。

この物的担保――担保の価値を考えていきます。

物的担保の評価は「積算評価法」と「収益還元法」という二種類です。

積算評価法とは、路線価格や公示価格、固定資産税評価額、建物の構造、用途地域などの客観的なデータに基づいて「いくらの価値があるか」を算出して評価する方法です。

この評価額が販売価格よりも高ければ、資産価値は高いとみなされます。

とはいえ、販売価格が高い首都圏や地方都市では、積算評価法で高い評価を得られる物件はほぼないと言っていいでしょう。

もしあれば、例えば商業地域の角地で、土地の形状も四角といった資産価値の高いものならば、融資がスムーズに通る可能性はあります。

もしこのような物件を見つけたら、本気で購入を検討してください。

このような物件はすぐに買い手がついてしまいます。時間との競争になる場合も多いのです。こういった状況をすぐに判断できるようになることが大切です。

そのために、物件の再調達価格の基準となる建物の固定資産税評価額や土地の路線価を把握して、自分で積算評価額を計算できるようにしておかなければなりません。

もうひとつ、収益還元法とは、「物件が今後いくら稼ぐのか」といった試算によって評価する方法です。

人口の移動が激しい首都圏で用いられます。これはエリアに事例が少ないと、物件がどれくらいお金を稼ぎ出すか判断しづらいからです。

収益還元法は、各銀行が独自に設定した数値によって計算します。同じ物件でも高い評価をする銀行もあれば、厳しく評価する銀行もあるということです。また、銀行が融資に積極的になっている時期とそうでない時期とでも変わってきます。

 

 

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